01/08/2024 - Torre SGR S.p.A.: Relazione semestrale al 30 giugno 2024

Indice

• Nota Illustrativa

1. Illustrazione dell'attività di gestione del FIA, delle direttrici seguite nell'attuazione delle politiche di investimento e delle linee

• Schede degli immobili del FIA
• Situazione Patrimoniale
• Sezione Reddituale
• Criteri di valutazione
• Estratti della Relazione di stima degli Esperti Indipendenti

2

Nota Illustrativa

La relazione semestrale al 30 giugno 2024 (la "Relazione") del FIA immobiliare di tipo chiuso "Opportunità Italia" ("OPI", il "FIA" o il "Fondo"), gestito da Torre SGR S.p.A. ("Torre" o la "SGR"), si riferisce al periodo 1° gennaio 2024 - 30 giugno 2024 ("semestre" o "periodo") ed è redatta in osservanza di quanto disposto dal Provvedimento della Banca d'Italia del 19 gennaio 2015 e sue successive modifiche recante il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio".

La Relazione è composta dalla Situazione Patrimoniale, dalla Situazione Reddituale (seppur questa non espressamente prevista dal Provvedimento), ed è accompagnata dalla presente Nota Illustrativa. La Situazione Patrimoniale è confrontata con quella del 31 dicembre 2023 mentre la Sezione Reddituale con quella del 30 giugno 2024.

In allegato sono presenti i criteri di valutazione adottati e l'estratto della relazione di stima degli Esperti Indipendenti del patrimonio immobiliare al 30 giugno 2024.

1. Il FIA in sintesi

Il Consiglio di Amministrazione di Torre ha istituito il FIA ed approvato il Regolamento di gestione in data 30 luglio 2013. A seguito di alcune richieste di chiarimenti da parte della Banca d'Italia nel corso dell'iter istruttorio di approvazione, sono state apportate in data 25 settembre 2013 alcune modifiche al Regolamento medesimo che è stato infine approvato dall'Autorità di Vigilanza con delibera n. 498/2013.

OPI ha avviato la propria operatività in data 27 gennaio 2014 a seguito della sottoscrizione di n. 57.746 quote del valore nominale di Euro 2.500 cadauna, pari complessivamente ad Euro 144.365.000. Di queste, la SGR ha sottoscritto n. 1.133 quote per un investimento complessivo di Euro 2.832.500 ai sensi del Titolo II, Capitolo V, Sezione IV, Paragrafo 1, del Provvedimento sopra citato.

In data 9 febbraio 2017, a seguito del nullaosta di Consob alla pubblicazione del Prospetto di quotazione - comunicata con nota n. 0018497/17 dell'8 febbraio 2017 - la SGR ha provveduto ad effettuare il deposito di tale documento in Consob. In conformità all'avviso di Borsa n. 2612 del 13 febbraio 2017, in data 15 febbraio 2017, sono state avviate le negoziazioni sul MIV delle quote del Fondo ad un prezzo di riferimento di Euro 2.442,00, corrispondente al valore della quota al 30 giugno 2016 (Euro 2.474,239) al netto del rimborso parziale pro-quota effettuato nel mese di agosto 2016 (Euro 32,73).

3

1. Performance del FIA e andamento del valore della quota sul mercato

Il patrimonio iniziale del FIA, come detto, è stato di Euro 144.365.000, di cui Euro 23.719.650 rimborsati alla data del 30 giugno 2024 a seguito di disinvestimenti (rimborsi parziali pro quota).

L'andamento del valore complessivo netto ("NAV") del FIA e del valore della quota risulta dalla seguente tabella.

Il NAV al 30 giugno 2024 è pari a Euro 95.504.054 (Euro 97.286.594 al 31 dicembre 2023). Il valore unitario della quota, ovvero il valore complessivo netto rapportato al numero delle quote in circolazione, pari complessivamente a 57.746, è pari ad Euro 1.653,864 (Euro 1.684,733 al 31 dicembre 2023).

La variazione negativa del NAV tra il 30 giugno 2024 ed il 31 dicembre 2023, pari ad Euro 1.782.540, è interamente imputabile alla perdita del periodo.

Per quanto riguarda le componenti che hanno determinato il risultato di periodo, si evidenzia che la gestione degli strumenti finanziari

• ivi compresa la partecipazione nella società TMall RE - ha avuto un impatto positivo pari ad Euro 246.698, la gestione dei beni immobili ha generato un risultato positivo per Euro 96.976, gli oneri finanziari sono risultati pari ad Euro 1.176.201, gli oneri di gestione sono risultati pari ad Euro 951.961 e gli altri oneri al netto degli altri ricavi risultano positivi per un importo pari ad Euro 1.948.

La plusvalenza derivante dall'adeguamento del valore al 30 giugno 2024 della partecipazione nella società immobiliare TMall RE è risultata pari ad Euro 101.089, mentre le minusvalenze nette riferite agli immobili, così come risultanti dall'adeguamento del valore sulla base della relazione di stima redatta dall'Esperto Indipendente, approvato dal Consiglio di Amministrazione in data 31 luglio 2024, sono pari ad Euro 3.024.536.

La liquidità disponibile alla data del 30 giugno 2024 ammonta ad Euro 10.697.878 (Euro 7.469.250 al 31 dicembre 2023).

Il patrimonio immobiliare al 30 giugno 2024 ammonta ad Euro 113.610.000, contro un valore di Euro 116.610.000 al 31 dicembre 2023. La differenza è attribuibile alle capex sostenute nel semestre, pari ad Euro 24.536 e alle minusvalenze nette da valutazione pari complessivamente ad Euro 3.024.536.

Alla data del 30 giugno 2024 non risulta maturato il compenso finale di liquidazione previsto dall'art. 16.1 b) del regolamento di gestione e quindi non è stato effettuato alcun stanziamento.

Dalla data di avvio del FIA al 30 giugno 2024, data di riferimento della presente Relazione, il NAV ha subito un decremento cumulato pari ad Euro 48.860.946 (-33,85%) rispetto al valore iniziale di Euro 144.365.000 e, a livello di singola quota, il valore unitario è

diminuito di Euro 846,136 rispetto al valore iniziale di Euro 2.500,000. Le distribuzioni di proventi e dei rimborsi parziali pro-quota 5

effettuati dall'avvio del FIA sino al 30 giugno 2024, per un totale di Euro 26.786.526 (Euro 463,867 per quota) hanno inciso complessivamente per il 18,55% rispetto al valore iniziale di Euro 144.365.000.

Il decremento di valore calcolato rispetto all'investimento iniziale è pari a 15,29%.

Il Tasso Interno di Rendimento calcolato puntualmente alla data del 30 giugno 2024 risulta pari a -1,71%.

Il valore di borsa della quota alla chiusura del semestre è risultato essere di Euro 1.208,4, con una media riferita al mese di giugno pari a Euro 1.203,03 ed una media riferita all'intero semestre pari a Euro 1.165,3. Il valore massimo rilevato nel periodo, pari ad Euro 1.264,2, si è registrato in data 16 maggio 2024 mentre quello minimo, pari a Euro 1.100,0, in data 6 marzo 2024.

Il volume medio giornaliero degli scambi nel corso del semestre è stato di n. 30,6 quote. Di seguito il relativo grafico dell'andamento del periodo.

Al 30 giugno 2024 il disallineamento ("sconto") tra il valore della quota rilevato sul mercato (Euro 1.208,4) e quello "contabile" della Relazione (Euro 1.653,864) risulta pari al 26,93%.

Di seguito una tabella riepilogativa del confronto tra i due valori:

6

Il valore contabile della quota è l'indicatore da tenere in considerazione per conoscere l'effettiva consistenza patrimoniale del FIA.

Il suddetto sconto che caratterizza in maniera più o meno accentuata la quasi totalità dei FIA immobiliari quotati, dipende, infatti da diversi fattori. In primo luogo, il valore contabile viene espresso solo semestralmente tenendo conto delle perizie effettuate dagli Esperti Indipendenti incaricati ai sensi della normativa. In secondo luogo, il mercato delle quote dei FIA immobiliari è caratterizzato da una limitata negoziazione delle transazioni (data la tipologia del prodotto dedicato, per lo più, ad investitori di lungo periodo).

Il lungo orizzonte temporale che caratterizza il FIA immobiliare ha come conseguenza l'accumulo degli aumenti dei valori che vengono distribuiti alla scadenza del FIA in sede di dismissione degli asset. Il sottoscrittore dovrebbe quindi, in linea teorica, ottenere il massimo vantaggio attendendo la liquidazione delle proprie quote alla scadenza del FIA.

Diversamente, pur con un'ovvia penalizzazione dovuta anche a fattori intrinseci del settore (es.: scarsa liquidità delle quote sul mercato), viene comunque offerta la possibilità di un'uscita anticipata, vendendo le proprie quote sul mercato regolamentato che le valuterà con i limiti accennati. Nel lungo periodo il valore contabile ed il valore di mercato della quota dovrebbero tendere ad allinearsi, fino essenzialmente a coincidere all'approssimarsi della scadenza del FIA stesso.

1. Andamento economico, del mercato immobiliare e dei fondi immobiliari
   3.1 Outlook Economico Internazionale1

L'Economia Globale Rimane Resiliente Nonostante la Crescita Disomogenea; Sfide all'Orizzonte

L'economia globale si dimostra straordinariamente resiliente, con una crescita stabile mentre l'inflazione torna agli obiettivi prefissati. Il percorso è stato ricco di eventi, a partire dalle interruzioni delle catene di approvvigionamento dopo la pandemia, una guerra iniziata dalla Russia contro l'Ucraina che ha innescato una crisi energetica e alimentare globale, e un notevole aumento dell'inflazione, seguito da un inasprimento sincronizzato della politica monetaria a livello globale.

Eppure, nonostante molte previsioni pessimistiche, il mondo ha evitato una recessione, il sistema bancario si è dimostrato ampiamente resiliente e le principali economie emergenti non hanno subito arresti improvvisi. Inoltre, l'impennata dell'inflazione, nonostante la sua gravità e la conseguente crisi del costo della vita, non ha innescato spirali incontrollate di salari e prezzi. Infatti, quasi altrettanto velocemente di come l'inflazione globale è aumentata, è tornata a scendere.

Su base annua, la crescita globale ha toccato il minimo alla fine del 2022, al 2,3%, poco dopo che l'inflazione media ha raggiunto il picco del 9,4%. Secondo le ultime proiezioni, la crescita per il 2024 e il 2025 si manterrà stabile intorno al 3,2%, con l'inflazione media che scenderà dal 2,8% alla fine del 2024 al 2,4% alla fine del 2025.

I mercati hanno reagito con entusiasmo alla prospettiva che le banche centrali smettano di mantenere politiche monetarie restrittive. Le condizioni finanziarie si sono allentate, le valutazioni azionarie sono aumentate, i flussi di capitale verso la maggior parte delle economie emergenti, esclusa la Cina, sono stati sostenuti e alcuni paesi a basso reddito e economie di frontiera hanno riguadagnato l'accesso ai mercati.

• Fonte - IMF, World Economic outlook, Aprile 2024

7

Inoltre, le conseguenze della pandemia saranno minori rispetto alle previsioni iniziali per la maggior parte dei paesi e delle regioni, specialmente per le economie emergenti, grazie in parte alla robusta crescita dell'occupazione. Sorprendentemente, l'economia degli Stati Uniti ha già superato il suo trend pre-pandemia.

La crescita resiliente e la disinflazione più rapida puntano verso sviluppi favorevoli dell'offerta, tra cui l'attenuazione degli shock dei prezzi energetici e il notevole rimbalzo dell'offerta di lavoro, sostenuto da forti flussi migratori in molte economie avanzate. Le decise azioni di politica monetaria, così come il miglioramento dei quadri di politica monetaria, soprattutto nelle economie emergenti, hanno contribuito ad ancorare le aspettative di inflazione.

Tuttavia, nonostante questi sviluppi positivi, rimangono numerose sfide per i mesi a venire.

In Primo luogo, mentre le tendenze dell'inflazione sono incoraggianti, non siamo ancora fuori pericolo. Gli ultimi dati sull'inflazione media e core sono in aumento. Questo potrebbe essere temporaneo, ma ci sono motivi per rimanere vigili. La maggior parte dei progressi sull'inflazione è dovuta al calo dei prezzi energetici e all'inflazione dei beni inferiore alla media storica, aiutata dall'attenuazione delle frizioni nelle catene di approvvigionamento e dal calo dei prezzi delle esportazioni cinesi. Tuttavia, l'inflazione dei servizi rimane alta e potrebbe ostacolare il percorso di disinflazione. Ridurre l'inflazione rimane la priorità.

Il Secondo luogo, la visione globale può mascherare forti divergenze tra i paesi. L'eccezionale performance recente degli Stati Uniti

• impressionante e un importante driver di crescita globale, ma riflette anche fattori di forte domanda, incluso un atteggiamento fiscale che non è allineato con la sostenibilità fiscale a lungo termine. Questo solleva rischi a breve termine per il processo di disinflazione, nonché rischi a lungo termine per la stabilità fiscale e finanziaria globale, poiché potrebbe aumentare i costi di finanziamento globali.

Nell'area dell'euro, la crescita riprenderà quest'anno, ma partendo da livelli molto bassi, poiché gli effetti ritardati della politica monetaria restrittiva, i costi energetici passati e il consolidamento fiscale pianificato pesano sulla crescita. La Banca Centrale Europea dovrà calibrare attentamente la svolta verso l'allentamento monetario per evitare un eccessivo rallentamento della crescita e un'inflazione inferiore agli obiettivi.

L'economia cinese è affetta dal prolungato rallentamento del settore immobiliare. I boom e i crolli del credito non si risolvono rapidamente e questo non fa eccezione. La domanda interna rimarrà debole a meno che misure e riforme forti non affrontino la causa principale. Anche le dinamiche del debito pubblico sono preoccupanti, soprattutto se la crisi immobiliare si trasforma in una crisi della finanza pubblica locale. Con una domanda interna depressa, i surplus esterni potrebbero aumentare, rischiando di esacerbare ulteriormente le tensioni commerciali in un ambiente geopolitico già teso.

Allo stesso tempo, molte altre grandi economie emergenti stanno performando fortemente, beneficiando talvolta da una riconfigurazione delle catene di approvvigionamento globali e dall'aumento delle tensioni commerciali tra Cina e Stati Uniti. Il peso di questi paesi sull'economia globale sta aumentando e giocheranno un ruolo sempre più grande nel sostenere la crescita globale negli anni a venire.

Uno sviluppo preoccupante è la crescente divergenza tra molti paesi a basso reddito in via di sviluppo e il resto del mondo. Per queste economie, la crescita è rivista al ribasso, mentre l'inflazione è rivista al rialzo. Peggio ancora, in contrasto con la maggior parte delle altre regioni, le stime delle cicatrici per i paesi a basso reddito sono state riviste al rialzo, suggerendo che i paesi più poveri non sono ancora in grado di voltare pagina rispetto alla pandemia e alla crisi del costo della vita. Inoltre, i conflitti continuano a causare perdita di vite umane e aumentano l'incertezza. Per questi paesi, investire in riforme strutturali per promuovere investimenti domestici e diretti

8

esteri, e rafforzare la mobilitazione delle risorse domestiche, può aiutare a gestire i costi di finanziamento e ridurre le esigenze di finanziamento pur raggiungendo gli obiettivi di sviluppo.

Il Terzo, anche se l'inflazione si riduce, i tassi di interesse reali sono aumentati e le dinamiche del debito sovrano sono diventate meno favorevoli, in particolare per i mercati emergenti altamente indebitati. I paesi dovrebbero concentrarsi sulla ricostruzione delle riserve fiscali. I consolidamenti fiscali credibili aiutano a ridurre i costi di finanziamento e migliorano la stabilità finanziaria. In un mondo con shock dell'offerta avversi più frequenti e crescenti esigenze fiscali per le reti di sicurezza, l'adattamento climatico, la trasformazione digitale, la sicurezza energetica e la difesa, questa dovrebbe essere una priorità politica. Tuttavia, questo non è mai facile: i consolidamenti fiscali sono più probabilmente riusciti quando sono credibili e attuati mentre l'economia è in crescita, piuttosto che quando i mercati dettano le loro condizioni.

Quarto, le prospettive di crescita a medio termine rimangono storicamente deboli. Il principale colpevole è la minore crescita della produttività totale dei fattori. Una parte significativa del declino deriva da una maggiore allocazione inefficiente del capitale e del lavoro all'interno dei settori e dei paesi. Facilitare un'allocazione delle risorse più rapida ed efficiente può aiutare a stimolare la crescita. Molte speranze sono riposte sull'intelligenza artificiale (IA) per fornire forti guadagni di produttività nel medio termine. Tuttavia, il potenziale per serie interruzioni nei mercati del lavoro e finanziari è alto. Sfruttare il potenziale dell'IA per tutti richiederà che i paesi migliorino la loro infrastruttura digitale, investano nel capitale umano e coordinino le regole globali.

Infine, sono necessari enormi investimenti globali per un futuro verde e resiliente dal punto di vista climatico. Ridurre le emissioni è compatibile con la crescita, come dimostrato negli ultimi decenni durante i quali la crescita è diventata molto meno intensiva in termini di emissioni. Tuttavia, le emissioni sono ancora in aumento. Molto di più deve essere fatto e fatto rapidamente. Gli investimenti verdi sono aumentati a un ritmo sostenuto nelle economie avanzate e in Cina. Ridurre i sussidi ai combustibili fossili dannosi può aiutare a creare lo spazio fiscale necessario per ulteriori investimenti verdi. Lo sforzo maggiore deve essere fatto da altre economie emergenti e in via di sviluppo, che devono aumentare massicciamente la crescita degli investimenti verdi e ridurre gli investimenti nei combustibili fossili. Questo richiederà il trasferimento tecnologico da parte delle economie avanzate e della Cina, così come finanziamenti sostanziali, in gran parte dal settore privato, ma anche concessionali.

Su queste questioni, come su molte altre, c'è poca speranza di progresso al di fuori dei quadri multilaterali e della cooperazione.

3.2 Panoramica Economica e Prospettive di Investimento in Italia nel 20242

Il comparto dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto; il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre il dodici per cento.

Sulla base dei dati delle semestrali e delle indicazioni dei gestori, il NAV a fine 2023 ha raggiunto 114 miliardi di euro, con un incremento dell'8,5 per cento sull'anno precedente.

La crescita ha riguardato prevalentemente i fondi chiusi riservati agli investitori professionali. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 640 fondi attivi arriva a 131 miliardi di euro, con un incremento del 6,5 per cento sul 2022. Le previsioni per il 2024 sono per un incremento del NAV del 5,3 per cento e del patrimonio del 4,6 per cento, il numero dei veicoli potrebbe raggiungere le 660 unità.

2 Fonte - Scenari Immobiliari per Torre SGR - 44esima edizione

9

L'indebitamento del sistema fondi pari a 58 miliardi di euro è in lieve flessione prossimo al quarantacinque per cento di incidenza sul patrimonio. La performance (Roe), pur rappresentando la media di realtà molto diversificate, è scesa sotto il due per cento.

L'asset allocation del patrimonio gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti: in crescita il residenziale e la logistica.

Le prospettive per il 2024, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale.

La stima del fatturato complessivo delle SGR nazionali ammonta a 380 milioni di euro nel 2023, con circa 1.200 addetti.

Attualmente il patrimonio ammonta a 131 miliardi di euro detenuto da 60 SGR e 640 fondi immobiliari. Le prime venticinque SGR per numero di fondi immobiliari gestiti possiedono circa seicento veicoli, oltre il novantatré per cento del totale.

Il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 2,2 miliardi di euro, rispetto ai dodici mesi precedenti il dato è stato rivisto al rialzo (oltre quindici per cento) per effetto del consolidamento nel patrimonio gestito di nuove società e veicoli, ma, se si considerano le prime venticinque SGR che detengono la quasi totalità dei fondi, il patrimonio medio delle SGR vale 2,4 volte (oltre 5,2 miliardi di euro).

Gli acquisti nel corso dell'anno sono stati pari a 2,4 miliardi di euro (in diminuzione del quaranta per cento rispetto all'anno precedente) a fronte di 1,5 miliardi di euro di dismissioni (in flessione di oltre 58 punti percentuali su base annua). Nei grafici successivi le tipologie e la localizzazione di acquisti e vendite.

10