28/10/2022 - Fondo Alpha Immobiliare: Fondo Alpha – Resoconto intermedio di gestione al 30.09.2022

Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2022

Fondo Alpha Immobiliare

Resoconto intermedio di gestione

al 30 settembre 2022

1.	PREMESSA..........................................................................................................................................	2
2.	DATI IDENTIFICATIVI DEL FONDO ...................................................................................................	2
3.	EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NEL PERIODO DI RIFERIMENTO.......	2
A)	ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE...................................................................................	3
B)	CONTRATTI DI LOCAZIONE.............................................................................................................	12
C)	CREDITI VERSO LOCATARI.............................................................................................................	13
D)	POLITICHE DI INVESTIMENTO E DI DISINVESTIMENTO..............................................................	14
E)	ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA NEL PERIODO DI RIFERIMENTO ..........................	15
F)	ALTRE INFORMAZIONI.....................................................................................................................	16
4.	EVENTI RILEVANTI VERIFICATISI SUCCESSIVAMENTE ALLA CHIUSURA DEL PERIODO ....	23

___________________________________________________________________

1

Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2022

Fondo Alpha Immobiliare

1. Premessa

Il presente documento, redatto ai sensi dell'articolo 154-ter, comma 5, del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, persegue lo scopo di illustrare, conformemente alle previsioni dell'articolo 103, comma 3, del Regolamento Emittenti Consob n. 11971/1999 e successive modifiche e integrazioni, gli eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento per il Fondo "Alpha Immobiliare" - Fondo di Investimento Alternativo (FIA) istituito in forma di Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso (di seguito "Alpha" o il "Fondo"). Il documento è a disposizione del pubblico presso la sede di DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. (di seguito "DeA Capital RE" o la "SGR" o la "Società di Gestione"), sul sito internet della stessa e del Fondo nonché presso la sede del Depositario del Fondo.

2. Dati identificativi del Fondo

La seguente tabella riporta i principali dati descrittivi del Fondo:

Data inizio attività	27 giugno 2000
Scadenza Fondo	27 giugno 2030
Quotazione	Mercato degli Investment Vehicles (MIV) segmento mercato dei Fondi Chiusi (MTA) dal 4 luglio 2002
Depositario	State Street Bank International GmbH Succursale Italia
Esperto Indipendente	RINA Prime Value Services S.p.A.
Società di Revisione	KPMG S.p.A.
Valore nominale complessivo delle quote al 30 giugno 2022	138.465.375 euro
Numero delle quote al 30 giugno 2022	103.875
Valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2022	121.124.605 euro
Valore unitario delle quote al 30 giugno 2022	1.166,061 euro
Valore di mercato degli immobili al 30 giugno 2022	109.420.000 euro

3. Eventi di particolare importanza verificatisi nel periodo di riferimento

Per quanto concerne gli eventi di particolare importanza verificatisi nel periodo di riferimento, la diffusione a livello globale del SARS-CoV-2 e l'instabilità geopolitica conseguente alla guerra in Ucraina, possono costituire nuovi e rilevanti fattori di instabilità del quadro. In attesa di poter valutare più compiutamente gli effetti della crisi internazionale e della diffusione da SARS-CoV-2, che potrebbero influenzare soprattutto la capacità dei Fondi di valorizzazione delle attività in gestione, la SGR continuerà a tenere sotto controllo la situazione, sebbene attualmente non risultino impatti particolarmente rilevanti sui canoni di locazione e sull'attività di dismissione.

___________________________________________________________________

2

Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2022

Fondo Alpha Immobiliare

Dea Capital Real Estare SGR si riserva di fornire gli aggiornamenti del caso in sede di approvazione delle prossime Relazioni di gestione.

Si segnala che, in data 29 luglio 2022, è stata altresì sottoposta all'approvazione del Consiglio di Amministrazione della SGR la valutazione dell'Esperto Indipendente del patrimonio del Fondo al 30 giugno 2022 per un importo complessivo di euro 109.420.000, unitamente alla presente Relazione semestrale.

Si segnala, altresì, che il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto di doversi discostare dal valore di stima attribuito dagli Esperti Indipendenti relativamente al complesso immobiliare di proprietà della società "Da Vinci S.r.l.", partecipata dal Fondo Alpha in misura pari al 25%, dal Fondo Gamma Immobiliare e Fondo Sigma Immobiliare, nella misura del 37,5% ciascuno, tutti gestiti dalla società DeA Capital Real Estate SGR S.p.A..

Tale investimento ha la caratteristica di essere stato effettuato coinvolgendo più fondi e, quindi, è sottoposto alla valutazione degli Esperti Indipendenti di ciascun Fondo. Analogamente a quanto fatto nei precedenti esercizi, poiché non si è ritenuto opportuno proporre per i singoli fondi valori di mercato distinti e differenti riferiti a ciascuna delle Relazioni di stima elaborate dai diversi Esperti Indipendenti, si è valutata la possibilità di individuare un valore unico di riferimento.

Il Consiglio di Amministrazione della SGR si è quindi discostato dalla valutazione dell'Esperto Indipendente del Fondo ed ha utilizzato, per la valutazione del complesso immobiliare della Da Vinci S.r.l., la media ponderata dei valori stimati da ciascun Esperto Indipendente dei Fondi interessati pari a euro 89.180.000.

1. Andamento del mercato immobiliare Lo scenario macroeconomico

L'economia mondiale continua a mostrare segni di rallentamento in un contesto in cui l'inflazione elevata, le condizioni finanziarie più tese e le perduranti strozzature dal lato dell'offerta incidono negativamente sull'attività. La guerra in Ucraina ha fatto aumentare i prezzi delle materie prime energetiche e provocato turbative lungo le catene mondiali di approvvigionamento alimentare, intensificando le pressioni inflazionistiche a livello internazionale e suscitando timori riguardo alla sicurezza delle forniture mondiali di prodotti alimentari. In Cina la ripresa economica, dopo i provvedimenti di chiusura (lockdown) attuati in primavera nelle maggiori province, ha recentemente segnato una battuta d'arresto. Ciò è dovuto all'indebolimento della domanda a causa delle rigide misure di contenimento introdotte per far fronte ai focolai su piccola scala di SARS-CoV-2, ai tagli alla produzione in alcuni settori a maggiore intensità di utilizzo di energia e all'aggravarsi della recessione nel settore dell'edilizia residenziale.

Il perdurare dell'allentamento, a partire dalla scorsa primavera, delle restrizioni legate alla pandemia nelle principali economie avanzate, ha contribuito a sostenere i consumi nel settore dei viaggi e in quello ricettivo. Tuttavia, le pressioni inflazionistiche eccezionalmente forti, che hanno obbligato le banche centrali a

___________________________________________________________________

3

Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2022

Fondo Alpha Immobiliare

inasprire la politica monetaria, gravano sul reddito disponibile e sul risparmio accumulato durante la pandemia.

In Europa, il perdurare della guerra in Ucraina continua a rappresentare un rischio significativo per la crescita, soprattutto se imprese e famiglie dovessero affrontare un razionamento delle forniture di energia deteriorando ulteriormente il clima di fiducia e portando a un nuovo inasprimento dei vincoli dal lato dell'offerta. Anche i costi dei beni energetici e alimentari potrebbero continuare a rimanere più elevati delle attese. Inoltre, un ulteriore peggioramento delle prospettive economiche mondiali potrebbe agire da freno aggiuntivo alla domanda estera dell'Area Euro. Il vertiginoso aumento dei prezzi dei beni energetici e alimentari, le pressioni dal lato della domanda in alcuni settori dovute alla riapertura delle attività economiche e le strozzature dal lato dell'offerta continuano a sospingere l'inflazione verso l'alto. Le spinte sui prezzi hanno continuato a rafforzarsi e a diffondersi in tutta l'economia e nel breve periodo l'inflazione potrebbe aumentare ulteriormente. Gli esperti della Banca Centrale Europea (CBE) hanno rivisto significativamente al rialzo le proiezioni sull'inflazione che, quindi, si porterebbe in media all'8,1% nel 2022, al 5,5% nel 2023 e al 2,3% nel 20241.

La seguente tabella mostra le ultime previsioni formulate dal Fondo Monetario Internazionale, contenute nel World Economic Outlook aggiornato a luglio, di crescita del Prodotto Interno Lordo (PIL) mondiale per il biennio 2022-2023, con evidenza delle differenze rispetto alle stime dello scorso aprile.

				Differenza da stime
	Dati Consuntivi	Stime luglio 2022	aprile 2022
	2021	2022	2023	2022	2023
Mondo	6,1	3,2	2,9	-0,4	-0,7
Paesi avanzati	5,2	2,5	1,4	-0,8	-1,0
Giappone	1,7	1,7	1,7	-0,7	-0,6
Regno Unito	7,4	3,2	0,5	-0,5	-0,7
Stati Uniti	5,7	2,3	1,0	-1,4	-1,3
Area Euro	5,4	2,6	1,2	-0,2	-1,1
Italia	6,6	3,0	0,7	0,7	-1,0
Paesi Emergenti	6,8	3,6	3,9	-0,2	-0,5
Russia	4,7	-6,0	-3,5	2,5	-1,2
Cina	8,1	3,3	4,6	-1,1	-0,5
India	8,7	7,4	6,1	-0,8	-0,8
Brasile	4,6	1,7	1,1	0,9	-0,3

Fonte: FMI, World Economic Outlook - aggiornamento luglio 2022

Nel corso del 2021 l'economia mondiale è cresciuta a ritmi sostenuti nonostante le difficoltà legate alla recrudescenza della pandemia e alle strozzature dal lato dell'offerta, registrando un incremento del PIL pari al 6,1%. L'attuale scenario macroeconomico trova riscontro nelle proiezioni per l'anno in corso e per il prossimo. Rispetto a quanto stimato ad aprile 2022, le prospettive di crescita sono state riviste significativamente al ribasso per il 2022 e il 2023.

• Fonte: Banca Centrale Europea - Bollettino Economico Numero 6, settembre 2022

___________________________________________________________________

4