26/10/2023 - Fondo Alpha Immobiliare: Fondo Alpha – Resoconto di gestione al 30-09-2023

Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2023

Fondo Alpha Immobiliare

Resoconto intermedio di gestione

al 30 settembre 2023

1.	PREMESSA	2
2.	DATI IDENTIFICATIVI DEL FONDO	2
3.	EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NEL PERIODO DI RIFERIMENTO	2
A)	ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE	3
B)	CONTRATTI DI LOCAZIONE	12
C)	CREDITI VERSO LOCATARI	14
D)	POLITICHE DI INVESTIMENTO E DI DISINVESTIMENTO	14
E)	ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA NEL PERIODO DI RIFERIMENTO	17
F)	ALTRE INFORMAZIONI	17
4.	EVENTI RILEVANTI VERIFICATISI SUCCESSIVAMENTE ALLA CHIUSURA DEL PERIODO ....	25

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Resoconto intermedio di gestione al 30 settembre 2023

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1. Premessa

Il presente documento, redatto ai sensi dell'articolo 154-ter, comma 5, del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, persegue lo scopo di illustrare, conformemente alle previsioni dell'articolo 103, comma 3, del Regolamento Emittenti Consob n. 11971/1999 e successive modifiche e integrazioni, gli eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento per il Fondo "Alpha Immobiliare" - Fondo di Investimento Alternativo (FIA) istituito in forma di Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso (di seguito "Alpha" o il "Fondo"). Il documento è a disposizione del pubblico presso la sede di DeA Capital Real Estate SGR S.p.A. (di seguito "DeA Capital RE" o la "SGR" o la "Società di Gestione"), sul sito internet della stessa e del Fondo nonché presso la sede del Depositario del Fondo.

2. Dati identificativi del Fondo

La seguente tabella riporta i principali dati descrittivi del Fondo:

Data inizio attività	27 giugno 2000
Scadenza Fondo	27 giugno 2030
Quotazione	Mercato degli Investment Vehicles (MIV) segmento mercato dei Fondi Chiusi (MTA) dal 4 luglio 2002
Depositario	State Street Bank International GmbH Succursale Italia
Esperto Indipendente	Rina Prime Value Services Spa
Società di revisione	PricewaterhouseCoopers
Valore nominale complessivo delle quote al 30 giugno 2023	138.465.375 euro
Numero delle quote al 30 giugno 2023	103.875
Valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2023	115.471.675 euro
Valore unitario delle quote al 30 giugno 2023	1.111,641 euro
Valore di mercato degli immobili al 30 giugno 2023	107.770.000 euro

3. Eventi di particolare importanza verificatisi nel periodo di riferimento

Per quanto concerne gli eventi di particolare importanza verificatisi nel periodo di riferimento l'instabilità geopolitica conseguente alla guerra in Ucraina ed al recente conflitto Israelo-Palestinese, costituiscono dei rilevanti fattori di instabilità, in attesa di poter valutare più compiutamente gli effetti della crisi internazionale che potrebbe influenzare soprattutto la capacità dei fondi di valorizzazione delle attività in gestione, la SGR continuerà a tenere sotto controllo la situazione, sebbene attualmente non risultino impatti particolarmente rilevanti sui canoni di locazione e sull'attività di dismissione.

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DeA Capital Real Estate SGR si riserva di fornire gli aggiornamenti del caso in sede di approvazione delle prossime Relazioni di Gestione.

Si evidenzia che, alla conclusione dell'incarico di revisione legale precedente svolto dalla società Kpmg S.p.A., l'assemblea degli Azionisti della SGR, in data 21 aprile 2023, ha ritenuto conferire l'incarico di revisione legale dei conti per il periodo 2023-2031 alla società PricewaterhouseCoopers S.p.A..

Si segnala che in data 28 luglio 2023 è stata sottoposta all'approvazione del Consiglio di Amministrazione della SGR la valutazione complessiva del patrimonio del Fondo al 30 giugno 2023 per un importo di euro 107.770.000 unitamente alla Relazione semestrale.

Si segnala, altresì, che il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto di doversi discostare dal valore di stima attribuito dagli Esperti Indipendenti relativamente al complesso immobiliare di proprietà della società "Da Vinci S.r.l.", partecipata dal Fondo Alpha in misura pari al 25%, dal Fondo Gamma Immobiliare e Fondo Sigma Immobiliare, nella misura del 37,5% ciascuno, tutti gestiti dalla società DeA Capital Real Estate SGR S.p.A..

Tale investimento ha la caratteristica di essere stato effettuato coinvolgendo più fondi e, quindi, è sottoposto alla valutazione degli Esperti Indipendenti di ciascun fondo. Analogamente a quanto fatto nei precedenti esercizi, poiché non si è ritenuto opportuno proporre per i singoli fondi valori di mercato distinti e differenti riferiti a ciascuna delle Relazioni di stima elaborate dai diversi Esperti Indipendenti, si è valutata la possibilità di individuare un valore unico di riferimento.

Il Consiglio di Amministrazione della SGR si è quindi discostato dalla valutazione dell'Esperto Indipendente del Fondo ed ha utilizzato, per la valutazione del complesso immobiliare della Da Vinci S.r.l., la media ponderata dei valori stimati da ciascun Esperto Indipendente dei Fondi interessati pari a euro 86.593.750.

1. Andamento del mercato immobiliare Lo scenario macroeconomico

Dopo il forte recupero osservato all'inizio del 2023, l'economia mondiale dovrebbe crescere a un ritmo più moderato nel resto dell'anno, a causa principalmente della perdita di slancio della ripresa economica della Cina. Nelle principali economie avanzate, tra cui Stati Uniti e Regno Unito, l'attività economica ha continuato a evidenziare una capacità di tenuta maggiore del previsto, mentre in Cina ha subito un rallentamento maggiore di quanto stimato in precedenza, a causa del riemergere di problemi nel settore immobiliare che hanno rallentato la ripresa trainata dai consumi.

La crescita dell'interscambio mondiale dovrebbe mantenere ritmi modesti quest'anno, per poi registrare una graduale ripresa. Le importazioni mondiali sono previste in crescita in misura solo marginale nel 2023 (+0,2%) data la debolezza della domanda nelle economie dovuta all'inasprimento delle condizioni

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finanziarie. Per il periodo 2024-2025, le proiezioni prevedono che il commercio mondiale riacquisirà un certo slancio, crescendo del 3,2% nel 2024 e del 3,3% nel 2025. L'inflazione complessiva, misurata sull'indice dei prezzi al consumo (IPC), a livello internazionale sta diminuendo gradualmente, ma le pressioni inflazionistiche di fondo rimangono forti, in particolare tra le economie avanzate.

Con riferimento all'Area Euro l'attività economica, dopo una generale stagnazione nel primo semestre dell'anno, mostrerà probabilmente una crescita contenuta nei prossimi mesi. La minore domanda di esportazioni, l'impatto delle condizioni di finanziamento restrittive e i minori investimenti nell'edilizia residenziale e da parte delle imprese frenano la crescita. Anche il settore dei servizi, cha aveva mostrato una buona capacità di tenuta, si sta indebolendo. Con l'aumento atteso dei redditi reali, la dinamica economica dovrebbe intensificarsi, sostenuta dal calo dell'inflazione, dall'incremento delle retribuzioni e dal vigore del mercato del lavoro, che consolideranno la spesa per consumi.

In base alla stima preliminare dell'Eurostat l'inflazione è scesa al 5,3% a luglio, attestandosi tuttavia sul medesimo livello ad agosto. Il calo si è interrotto perché, rispetto a luglio, i prezzi dell'energia sono aumentati. Per quanto riguarda i beni alimentari, l'inflazione è scesa rispetto al picco di marzo, ma si è mantenuta a quasi il 10% ad agosto.

Con il venir meno della crisi energetica i governi dovrebbero continuare a ritirare le misure di sostegno. Ciò

• essenziale per evitare di sospingere al rialzo le pressioni inflazionistiche di medio termine, rendendo altrimenti necessaria una risposta ancora più forte di politica monetaria1.

La seguente tabella mostra le ultime previsioni formulate dal Fondo Monetario Internazionale, contenute nel World Economic Outlook aggiornato a luglio, di crescita del Prodotto Interno Lordo (PIL) mondiale per il biennio 2023-2024, con evidenza delle differenze rispetto alle stime dello scorso aprile.

Crescita del PIL a livello mondiale

Variazioni percentuali

				Differenza da stime
	Dati Consuntivi	Stime luglio 2023	aprile 2023
	2022	2023	2024	2023	2024
Mondo	3,5	3,0	3,0	0,2	0,0
Paesi avanzati	2,7	1,5	1,4	0,2	0,0
Giappone	1,0	1,4	1,0	0,1	0,0
Regno Unito	4,1	0,4	1,0	0,7	0,0
Stati Uniti	2,1	1,8	1,0	0,2	-0,1
Area Euro	3,5	0,9	1,5	0,1	0,1
Italia	3,7	1,1	0,9	0,4	0,1
Paesi Emergenti	4,0	4,0	4,1	0,1	-0,1
Russia	-2,1	1,5	1,3	0,8	0,0
Cina	3,0	5,2	4,5	0,0	0,0
India	7,2	6,1	6,3	0,2	0,0
Brasile	2,9	2,1	1,2	1,2	-0,3

Fonte: FMI, World Economic Outlook - aggiornamento luglio 2023

• Fonte: Banca Centrale Europea - Bollettino Economico Numero 6, settembre 2023

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Nel corso del 2022 l'attività dell'economia mondiale si è confermata modesta registrando un incremento del 3,5% e il tasso di crescita previsto per l'anno in corso risulta pari a circa il 3,0%, ancora inferiore alle medie storiche.

Tra i paesi emergenti l'India e la Cina sono quelli per i quali si prevede un maggior incremento del PIL rispettivamente pari al 6,1% e al 5,2% mentre per la Russia è previsto un incremento dell'1,5%. Nelle economie avanzate, invece, si prevede che l'incremento maggiore del PIL possa essere registrato negli Stati Uniti (1,8%) e in Giappone (1,4%). Per l'Area Euro la crescita stimata risulta più modesta e pari allo 0,9%2.

Nel secondo trimestre di quest'anno, il PIL dell'Area Euro è risultato in lieve aumento pari allo 0,1% rispetto al trimestre precedente e pari allo 0,5% se confrontato con lo stesso trimestre dell'anno precedente. Sempre nel secondo trimestre, all'interno dell'Area Euro, la Francia ha registrato una variazione congiunturale pari allo 0,5% (invariato nel trimestre precedente) mentre per la Germania, dopo due trimestri in calo, il dato risulta invariato rispetto al trimestre precedente e pari al -0,1%3.

Poiché l'inflazione seguita a essere di gran lunga troppo elevata ed è probabile che si mantenga su un livello superiore all'obiettivo per un prolungato periodo di tempo, il 14 settembre 2023 il Consiglio Direttivo della Banca Centrale Europea (BCE) ha innalzato di 25 punti base i tre tassi di interesse di riferimento. Pertanto, i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale4 e sui depositi presso la BCE sono stati innalzati rispettivamente al 4,50% al 4,75% e al 4,00%, con effetto dal 20 settembre 2023.

Il portafoglio del programma di acquisto di attività si sta riducendo a un ritmo misurato e prevedibile, in quanto l'Eurosistema non reinveste più il capitale rimborsato sui titoli in scadenza. Quanto al programma di acquisto per l'emergenza pandemica (Pandemic Emergency Purchase Programme, PEPP), il Consiglio Direttivo intende reinvestire il capitale rimborsato sui titoli in scadenza nel quadro del programma almeno sino alla fine del 2024. In ogni caso, la futura riduzione del portafoglio del PEPP sarà gestita in modo da evitare interferenze con l'adeguato orientamento della politica monetaria. Il Consiglio Direttivo continuerà a reinvestire in modo flessibile il capitale rimborsato sui titoli in scadenza del portafoglio del PEPP per contrastare i rischi per il meccanismo di trasmissione della politica monetaria riconducibili alla pandemia. A fronte dei rimborsi degli importi ricevuti dalle banche nell'ambito delle operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine, il Consiglio Direttivo riesaminerà regolarmente il contributo fornito all'orientamento della politica monetaria dalle operazioni mirate e dai relativi rimborsi in atto5.

Per quanto riguarda i mercati obbligazionari, il tasso di benchmark sulla scadenza dei titoli di stato a dieci anni è risultato, nella media di agosto, pari a 4,17% negli Stati Uniti (3,89% nel mese precedente), a 2,55%

• Fonte: FMI - World Economic Outlook, luglio 2023
  3 Fonte: ABI - Monthly Outlook, settembre 2023
  4 Strumento utilizzato dalla Banca Centrale Europea per fornire liquidità a brevissimo termine (un giorno) agli Istituti di Credito in cambio di garanzie
  5 Fonte: Banca Centrale Europea - Bollettino Economico Numero 6, settembre 2023

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in Germania (2,48% nel mese precedente) e a 4,11% in Italia (4,04% nel mese precedente e 3,21% dodici mesi prima). Lo spread tra il rendimento sul decennale dei titoli di Stato italiani e tedeschi si è attestato, nella media di agosto, a 156 punti base (come nel mese precedente)6.

Nel secondo trimestre dell'anno in Italia, dal lato degli aggregati della domanda interna, si registra una diminuzione dello 0,3% dei consumi finali nazionali e dell'1,8% degli investimenti fissi lordi rispetto al trimestre precedente. Per quel che riguarda i flussi con l'estero, rispetto al trimestre precedente, le esportazioni e le importazioni di beni e servizi sono anch'esse diminuite, entrambe in misura pari allo 0,4%7.

A settembre 2023 l'indice di fiducia dei consumatori, che misura le aspettative delle famiglie italiane sullo stato attuale e sulle previsioni economiche, ha mostrato una variazione percentuale positiva del 2,8% rispetto ai valori registrati all'inizio dell'anno. L'indice di fiducia delle imprese italiane ha invece registrato una diminuzione del 2,9%, in particolare nei settori manifatturiero, del commercio al dettaglio e dei servizi di mercato rispettivamente del 5,2%, 4,6% e del 2,0% mentre è aumentato del 2,7% nel settore delle costruzioni8.

Il tasso di disoccupazione registrato a luglio 2023 si è attestato al 7,6% (7,5% nel mese precedente e 8,0% un anno prima). La disoccupazione giovanile (15-24 anni), è risultata pari al 22,1% (22,2% nel mese precedente e 23,4% un anno prima). Il tasso di occupazione è risultato pari al 61,3% (61,5% nel mese precedente e 60,3% un anno prima).

Nello stesso mese l'andamento dei prestiti alle imprese non finanziarie ha registrato una variazione negativa pari al 4,0% (-3,2% nel mese precedente) mentre il totale dei prestiti alle famiglie è diminuito dello 0,3% (+0,2% nel mese precedente). La dinamica dei finanziamenti alle famiglie è risultata in calo rispetto al mese precedente per la componente dei mutui per l'acquisto di abitazioni (1,0% la variazione annua che si confronta con l'1,5% nel mese precedente) e in aumento per il credito al consumo (3,4% la variazione annua che si confronta con il 2,9% nel mese precedente)9.

Il mercato immobiliare europeo

Nel secondo trimestre del 2023 gli investimenti istituzionali diretti in immobili in Europa si sono attestati a euro 35,4 miliardi, in diminuzione del 54% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, per un totale di euro 213,4 miliardi negli ultimi dodici mesi e in diminuzione del 47% rispetto ai dodici mesi precedenti.

Considerando le transazioni effettuate da luglio 2022 a giugno 2023 il Regno Unito e la Germania, con un volume di investimenti rispettivamente pari a euro 51,2 miliardi ed euro 43,3 miliardi, si confermano i principali mercati europei. Seguono la Francia e la Spagna con un volume di investimenti rispettivamente pari a euro 27,2 miliardi ed euro 13,1 miliardi, l'Olanda con euro 12,1 miliardi investiti, la Svezia con un

• Fonte: ABI - Monthly Outlook, settembre 2023

• Fonte: ISTAT - Conti Economici Trimestrali, II trimestre 2023

• Fonte: ISTAT - Clima di fiducia dei consumatori e delle imprese manifatturiere, di costruzione, del commercio al dettaglio e dei servizi, settembre 2023
  9 Fonte: ABI - Monthly Outlook, settembre 2023

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volume di investimenti pari a euro 8,9 miliardi e l'Italia, con un volume di investimenti pari a euro 7,7 miliardi, di cui circa euro 1,3 miliardi registrati nel secondo trimestre del 2023 (Figura 1).

Figura 1: Andamento delle compravendite in alcuni dei principali Paesi europei (miliardi di euro)

Variazione del volume di investimenti da luglio 2022 a giugno 2023 rispetto al volume di investimenti da luglio 2021 a giugno 2022

Fonte: CBRE

Per quanto riguarda la tipologia degli investimenti a livello europeo, nel secondo trimestre del 2023 sono stati investiti circa euro 8,7 miliardi nel settore uffici, pari a circa il 25% del totale transato, euro 8,0 miliardi nel settore industriale-logistico, pari a circa il 23% del totale transato, euro 6,8 miliardi nel settore residenziale, circa il 19% delle transazioni complessive.

Seguono il settore retail che ha raggiunto quota euro 5,7 miliardi (16% del totale transato), gli hotel con euro 2,8 miliardi (8% del totale transato) e infine l'healthcare con euro 1,9 miliardi (5% del totale transato), mentre i restanti euro 1,5 miliardi (4% del totale transato) derivano da investimenti in altri settori10.

Il mercato immobiliare italiano

Nel primo semestre del 2023 sono stati investiti circa euro 2,2 miliardi nel mercato immobiliare italiano, di cui circa euro 1,3 miliardi nel secondo trimestre dell'anno, in diminuzione del 65% rispetto al primo semestre del 2022. Questo risultato, analogamente a quanto osservato nel resto d'Europa, è stato causato da un ulteriore aumento del costo del capitale, in seguito alle politiche monetarie della BCE per contrastare l'inflazione, determinando così strategie di repricing trasversali a tutti i settori, con conseguenze negative sulla disponibilità e il costo del debito.

Nonostante le incertezze sul mercato dei capitali, la pipeline degli investimenti attualmente è consistente e si osservano comunque importanti operazioni con prezzi vicini ai valori massimi storici da parte di investitori, privati e family office in particolare, con ampie disponibilità di capitale proprio e alla ricerca di opportunità su immobili di primario standing. Per compensare l'impatto della decompressione dei rendimenti sui capital value, gli investitori guardano con interesse a immobili e mercati con margini di crescita dei canoni, in grado di offrire anche in questo momento opportunità di capital appreciation (Figura 2).

10 Fonte: CBRE - European Investment Market Snapshot, Q2 2023

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Figura 2 - Andamento delle compravendite in Italia e dell'incidenza sul totale europeo (miliardi di euro, %)

Fonte: rielaborazione Ufficio Studi Dea Capital su dati CBRE

Con riferimento alla tipologia di immobili transati, nel secondo trimestre del 2023, il volume d'investimento nel settore logistico è stato pari a euro 249 milioni, in diminuzione del 78% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno, per un totale semestrale pari a euro 540 milioni, in diminuzione del 70% rispetto allo stesso periodo del 2022. Gli investitori rimangono interessati al mercato italiano, come confermato dall'ingresso di nuovi investitori, in particolare grazie alle ottime performance del mercato delle locazioni. Le prospettive di crescita dei canoni di locazione offrono in questo momento la possibilità di compensare l'impatto della crescita dei rendimenti sui valori immobiliari nel medio-lungo termine.

Il volume degli investimenti nel settore uffici nel secondo trimestre del 2023 si è attestato a euro 351 milioni, in calo del 56% rispetto al secondo trimestre del 2022. Il primo semestre dell'anno si è chiuso con un volume di investimenti pari a euro 474 milioni, in forte calo rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (-78%). Si osserva comunque un progressivo allontanamento del timore degli investitori relativo a possibili riduzioni dei tassi di occupazione causati dalla diffusione generalizzata del remote working, che ha causato un arresto delle transazioni e provocato la riduzione dei volumi d'investimento. Gli investitori continuano a privilegiare operazioni in immobili di grado A, energeticamente efficienti e conformi ai criteri ESG.

Nel settore hotel, le ottime performance registrate dai segmenti leisure dell'industria alberghiera italiana, contribuiscono a rafforzare ulteriormente l'interesse degli investitori. Nel secondo trimestre del 2023, il volume d'investimento nel settore hotel è stato pari a euro 207 milioni, in diminuzione del 37% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno, per un totale semestrale pari a euro 366 milioni, in diminuzione del 50% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Nel settore residenziale, la domanda dei consumatori finali alimenta gli investimenti sia nel settore Purpose Built Student Accomodation (PBSA), ancora concentrati soprattutto in attività di sviluppo, sia nel multifamily, dove le difficoltà dell'accesso al credito indirizzano l'utente finale verso la scelta dell'affitto, una soluzione certamente più flessibile, ma ancora scarsamente disponibile per la mancanza di prodotto di qualità. Nel secondo trimestre del 2023, il volume d'investimento nel settore residenziale è stato pari a euro 7 milioni,

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in diminuzione del 97% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno, per un totale semestrale pari a euro 205 milioni, in diminuzione del 65% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Il volume degli investimenti nel settore retail nel secondo trimestre del 2023 è stato pari a euro 172 milioni, in calo del 32% rispetto allo stesso trimestre del 2022, per un totale da inizio anno pari a euro 200 milioni, in diminuzione del 62% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. L'interesse degli investitori istituzionali si concentra su immobili cielo-terra lungo le principali high street, dove il prodotto di questo tipo appare estremamente limitato. Contemporaneamente, l'offerta sul mercato inizia a popolarsi di nuovo prodotto fuori città, sia prime che secondary. L'attenzione alle prestazioni e ai fondamentali degli immobili rimane il principale criterio di scelta delle opportunità su cui investire, fattore che privilegia gli asset e le posizioni prime, dove la domanda dei retailer sta portando a nuovi incrementi dei canoni di locazione. L'interesse degli investitori per le location secondarie appare invece più contenuto, come conseguenza di livelli di vacancy più alti e nuovi contratti di locazione caratterizzati da headline rent prevalentemente invariati ma sostenuti da importanti pacchetti di incentivi.

Nel settore alternative si osserva, invece, il permanere di una forte attenzione nei confronti delle asset class protagoniste di una tendenza di lungo periodo, come testimoniato da importanti operazioni di fusioni e acquisizioni nei segmenti dell'assistenza a lungo termine, data centre e infrastrutture. Nel secondo trimestre del 2023 sono stati investiti euro 281 milioni nel settore alternative, in aumento del 56% rispetto allo stesso trimestre del 2022, per un totale da inizio anno pari a euro 371 milioni, in aumento del 12% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (Figura 3).

Figura 3 - Scomposizione delle compravendite per destinazione d'uso nel primo semestre del 2023 (%)

Fonte: CBRE

Milano e Roma, con investimenti nel primo semestre dell'anno rispettivamente pari a euro 615 milioni ed euro 180 milioni, si riconfermano i mercati italiani più attrattivi11.

Milano rimane quindi la principale città dove investire. In particolare, con riferimento al segmento degli uffici, nel primo semestre del 2023 sono stati investiti euro 263 milioni (circa il 55% del totale settoriale), in diminuzione dell'81% rispetto al primo semestre del 2022. Nel secondo trimestre 2023 gli investimenti sono

11 Fonte: CBRE - Comunicato stampa del 6 luglio 2023 e Market Snapshots per settore, Q2 2023

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