14/11/2022 - Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A.: Richiesta di informazioni ex art. 114 D. Lgs. 58/98 - Aggiornamento gestionale al 30 settembre 2022

Andamento gestionale del Gruppo nei primi nove mesi del 2022

Come ampliamente descritto nel comunicato stampa diffuso in data 28 settembre 2022 concernente la pubblicazione dei dati al 30 giugno 2022 cui si rimanda, nonostante il perdurare per tutto il primo trimestre dell'anno dell'emergenza sanitaria legata al Covid-19 e lo scoppio nel medesimo periodo del conflitto russo-ucraino, l'attività operativa del Gruppo sta consuntivando nel corso dell'anno una ripresa di tutti i settori operativi che al 30 settembre 2022 hanno evidenziato risultati economico-finanziari coerenti con le previsioni formulate.

L'evento di maggiore rilievo del periodo in esame è stata la cessione degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord perfezionatasi all'inizio del mese di agosto. La cessione è avvenuta per un corrispettivo di 188,5 milioni di euro e ha generato un margine operativo di circa 60 milioni di euro, riflesso nel bilancio consolidato per circa 43 milioni di euro in quanto il Gruppo ha sottoscritto una quota di minoranza del veicolo (fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso) che ha acquisito gli immobili medesimi.

Per quanto riguarda l'attività alberghiera, la conclusione dello stato di emergenza sanitaria avvenuta il 31 marzo 2022 ha sostanzialmente permesso un ritorno a livelli di ricavi pre-Covid 19. Il settore Energia sta fronteggiando le turbolenze e volatilità che attualmente caratterizzano i mercati delle materie prime, cercando di limitare l'impatto da queste indotto sui costi di approvvigionamento del gas e, potenzialmente, sulla marginalità operativa.

Da un punto di vista finanziario la cessione degli edifici "U1" e "U3" ha consentito al Gruppo di raggiungere una situazione di equilibrio, generando al contempo disponibilità liquide sufficienti a supportare l'attività operativa, di investimento e finanziaria.

Con i proventi netti della vendita, pari a 185,3 milioni di euro (prezzo di cessione di 188,5 milioni di euro al netto delle garanzie sui canoni di locazione per 3,2 milioni di euro), il Gruppo ha rimborsato circa 132 milioni di euro di debiti finanziari, di cui circa 92 milioni di euro riconducibili alla costruzione dei menzionati immobili. I proventi netti della cessione sono stati inoltre parzialmente reinvestiti nel fondo che ha acquisito gli immobili per un importo di 23,6 milioni di euro.

A completamento del riassetto finanziario, agli inizi di agosto 2022 sono stati perfezionati gli accordi di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi della controllata Milanofiori 2000 (64 milioni di euro al 30 settembre 2022) al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi in entrata attesi; la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha infine definito, di concerto con la controllante Bastogi, un rimborso anticipato parziale della propria esposizione finanziaria chirografaria per complessivi 5,6 milioni di euro (di cui 2,8 milioni di euro in scadenza nel 2022 e 2,8 milioni di euro nel 2026).

2

Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 30 settembre 2022 ammonta a 47,4 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 2,1 milioni di euro al 30 settembre 2021. Il miglioramento è principalmente attribuibile alle cessioni immobiliari che hanno generato nel periodo in esame un incremento dei margini di 43,7 milioni di euro (derivanti principalmente dalla cessione degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord), ad un incremento dei ricavi per affitti di 4,4 milioni di euro, principalmente derivanti dai contratti di locazione degli immobili "U1" e "U3" sino alla data di cessione e ai margini realizzati sui lavori di personalizzazione degli stessi per la parte residua.

La gestione finanziaria registra un passivo di 4,5 milioni di euro rispetto a 4,1 milioni di euro al 30 settembre 2021. I maggiori oneri finanziari di periodo (1,2 milioni di euro originatisi principalmente a seguito dell'interruzione della capitalizzazione degli oneri finanziari conseguente il completamento degli edifici "U1" e "U3" e dell'aumento dei tassi di interesse di mercato) sono stati solo parzialmente compensati da alcuni proventi derivanti dalla valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati.

Gli strumenti finanziari derivati e la valutazione attuariale del fondo TFR hanno inoltre permesso di contabilizzare, direttamente nel patrimonio netto, altre componenti positive per complessivi 3,6 milioni di euro (1,8 milioni di euro al 30 settembre 2021) principalmente in ragione dell'aumento generalizzato dei tassi di interesse di mercato.

Le imposte del periodo, che ammontano a 8,1 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 0,6 milioni di euro al 30 settembre 2021, sono esposte al netto dei benefici fiscali derivanti dall'utilizzo di perdite e interessi passivi a scomputo degli imponibili realizzati principalmente con la cessione degli immobili "U1" e "U3".

Il periodo in esame si chiude dunque con un utile complessivo di pertinenza del Gruppo di 34,7 milioni di euro rispetto a una perdita di 7,3 milioni di euro al 30 settembre 2021.

Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 30 settembre 2022 ammonta a 108,3 milioni di euro rispetto a 73,6 milioni di euro al 31 dicembre 2021. L'incremento è attribuibile all'utile complessivo del periodo.

La posizione finanziaria netta complessiva si riduce da 221,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 64,3 milioni di euro al 30 settembre 2022. Il miglioramento è principalmente attribuibile ai proventi incassati dalla vendita degli immobili "U1" e "U3" al netto di quanto reinvestito nel fondo che li ha acquisiti.

Si riportano nel seguito alcune considerazioni specifiche riguardanti l'andamento dei singoli settori di attività:

3

Il settore immobiliare ha registrato nel periodo chiuso al 30 settembre 2022 un margine operativo lordo positivo di 47 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 2,1 milioni di euro al 30 settembre 2021. Il miglioramento è principalmente attribuibile alle cessioni immobiliari che hanno generato nel periodo in esame un incremento dei margini per 43,7 milioni di euro (derivanti principalmente dalla cessione degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord), ad un incremento dei ricavi per affitti di 4,8 milioni di euro, principalmente derivanti dai contratti di locazione degli immobili "U1" e "U3" sino alla data di cessione, e ai margini realizzati sui lavori di personalizzazione degli immobili stessi per la parte residua. La gestione finanziaria registra un passivo di 4,2 milioni di euro rispetto a 3,1 milioni di euro al 30 settembre 2021. I maggiori oneri finanziari di periodo, originatisi principalmente a seguito dell'interruzione della capitalizzazione conseguente al completamento degli edifici "U1" e "U3" e dell'aumento registratosi nei tassi di interesse di mercato, sono stati parzialmente compensati da alcuni proventi derivanti dalla valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati.

Il settore alberghiero nel corso del terzo trimestre dell'esercizio è sostanzialmente ritornato a volumi di attività ante pandemia. I ricavi dei nove mesi chiusi al 30 settembre 2022 ammontano a 2,6 milioni di euro rispetto a 0,5 milioni al 30 settembre 2021, costituiti in buona parte da contributi Covid-19 in quanto la struttura è rimasta chiusa per la quasi totalità del 2021 riaprendo solo alla fine del mese di agosto. A partire dal mese di aprile 2022 si è infatti assistito a un forte consolidamento della ripresa di attività con tassi giornalieri di occupazione che nel mese di settembre hanno abbondantemente superato il 60%. Questo fatto, nonostante l'incremento registrato in alcune voci di costo (principalmente utilities) conseguente l'attuale andamento dei prezzi di mercato, ha comunque permesso di riportare in positivo la performance operativa con un margine operativo lordo di 0,2 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 0,4 milioni di euro al 30 settembre 2021.

Il settore energia ha registrato nel periodo in esame una leggera contrazione del margine operativo lordo (0,2 milioni di euro rispetto a 0,3 milioni di euro al 30 settembre 2021). Il significativo incremento dei ricavi delle vendite del periodo (1,5 milioni di euro) non ha compensato integralmente i maggiori costi di acquisto delle materie prime originati dalle dinamiche di prezzo attualmente in essere sui mercati di approvvigionamento.

4

Principali dati di natura patrimoniale, economica e finanziaria al 30 settembre 2022

Si riportano nel seguito i principali dati di natura economica, patrimoniale e finanziaria riclassificati, relativi al Gruppo Brioschi per il periodo di nove mesi chiuso al 30 settembre 2022 (importi in migliaia di euro).

Il conto economico consolidato riclassificato evidenzia le componenti di ricavo e costo e i relativi margini economici al netto delle componenti di natura non ricorrente presentate in apposita riga separata.

Valori espressi in migliaia di Euro

	30 set 2022	30 set 2021
Ricavi da cessioni immobili merce	133.590	1.137
Ricavi da affitti	9.683	5.337
Ricavi per servizi e altri ricavi	14.977	1.812
Ricavi delle vendite e altri ricavi	158.250	8.286
Costo immobili venduti e accessori	(90.766)	(1.039)
Costi per servizi	(14.005)	(4.362)
Costi del personale	(2.329)	(2.021)
Altri costi operativi	(3.764)	(2.948)
Margine Operativo Lordo	47.386	(2.084)
Ammortamenti e svalutazioni	(3.608)	(3.460)
Margine Operativo Netto	43.778	(5.544)
Risultato da interessenze nelle partecipate	(31)	(151)
Risultato della gestione finanziaria	(4.461)	(4.114)
Imposte	(8.140)	623
Utile / (Perdita) del periodo	31.146	(9.186)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto	3.552	1.829
Utile / (Perdita) complessiva del periodo	34.698	(7.357)
di cui di pertinenza del Gruppo	34.743	(7.344)

Si riportano nel seguito anche i dati di conto economico riclassificato suddivisi per singolo settore operativo di attività.

5