28/09/2022 - Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A.: Il CdA approva la relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2022

commerciali nei confronti dei mercati colpiti dal conflitto e/o di soggetti sanzionati. È invece colpito sia dall'incremento dei costi energetici (e delle materie prime in generale), che vengono costantemente monitorati al fine di minimizzarne gli impatti, che dalle incertezze riguardanti le tempistiche degli approvvigionamenti.

Seppur in un contesto ancora caratterizzato dalle incertezze sopra richiamate, nel corso del primo semestre 2022 tutte le attività del Gruppo nell'ambito dei diversi settori di attività sono riprese e hanno raggiunto i livelli pre-pandemia.

Nel comparto immobiliare, nel mese di febbraio 2022 è stata ultimata la consegna ai conduttori degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord. La conclusione delle attività operative è avvenuta in linea con i tempi previsti e senza che i costi di completamento delle edificazioni, sostenuti nell'ultima fase del 2021 e nei primi mesi del 2022, risentissero dei rincari che stanno attualmente caratterizzando i mercati di approvvigionamento dei materiali. Sono quindi proseguite le attività finalizzate alla cessione di detti immobili, culminate all'inizio del mese di agosto 2022 con la vendita ad un fondo comune di investimento immobiliare italiano di tipo chiuso, costituito e gestito da un primario operatore internazionale specializzato per un corrispettivo di 188,5 milioni di euro. Il Gruppo, tramite la controllata Milanofiori Sviluppo, ha sottoscritto una quota di minoranza di circa il 28% del Fondo, con un investimento di circa 23,6 milioni di euro.

Gli effetti economici ante imposte della cessione, che saranno riflessi nel terzo trimestre del 2022, allo stato attuale sono stimati in circa 61 milioni di euro che, a livello consolidato, per effetto della sottoscrizione delle quote di minoranza del Fondo, ammontano a circa 43 milioni di euro.

Nell'ambito del comparto immobiliare sono inoltre state sostanzialmente completate le attività di ricommercializzazione delle unità immobiliari non locate a Milanofiori Nord. Nel mese di marzo 2022, nel rispetto dei tempi previsti dal Documento d'Inquadramento del luglio 2021, è stato presentato il progetto di Piano Integrato d'Intervento, che consentirà di sviluppare il settore nord del comparto di sviluppo Milanofiori Sud a Rozzano, per circa 96.000 mq di superficie lorda.

Con riferimento al settore sud del comparto, è proseguito il dialogo con l'amministrazione di Rozzano per la ridefinizione della variante generale al PGT.

Per quanto attiene al comparto alberghiero, dopo la riapertura avvenuta nella seconda parte del 2021, con la conclusione dello stato di emergenza sanitaria, avvenuta il 31 marzo 2022 si è avuto un ritorno a livelli pre-Covid19, anche grazie al contributo dei nuovi edifici ad uso uffici "U1" e "U3".

Il settore energia sta fronteggiando le turbolenze e volatilità che attualmente caratterizzano i mercati delle materie prime, cercando di limitare l'impatto da queste indotto sui costi di approvvigionamento del gas e, potenzialmente, sulla marginalità operativa.

Da un punto di vista finanziario la cessione degli edifici "U1" e "U3" ha migliorato in modo significativo la posizione finanziaria netta consolidata. Con i flussi di cassa generati dalla vendita, che ammontano a 185,3 milioni di euro (prezzo di cessione di 188,5 milioni di euro al netto delle garanzie di reddito per

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3,2 milioni di euro), il Gruppo ha rimborsato circa 132 milioni di euro di debiti finanziari (di cui 128 milioni di euro esigibili entro l'esercizio successivo al 30 giugno 2022), riconducibili per circa 91 milioni di euro alla costruzione dei menzionati immobili e per circa 41 milioni di euro ad altri finanziamenti. I proventi netti della cessione sono stati inoltre parzialmente reinvestiti nel fondo che ha acquisito gli immobili per un importo di 23,6 milioni di euro.

Per quanto riguarda gli altri finanziamenti del Gruppo, nel mese di agosto 2022 sono stati perfezionati gli accordi di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi della controllata Milanofiori 2000 (64,9 milioni di euro al 30 giugno 2022) al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi in entrata attesi. Per effetto di tali accordi, gli impegni finanziari della controllata, contabilizzati come interamente esigibili entro l'esercizio nella situazione patrimoniale e finanziaria al 30 giugno 2022, risultano ridefiniti nel medio lungo termine per 63,8 milioni di euro.

Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 30 giugno 2022 è positivo di 3,7 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 0,8 milioni di euro al 30 giugno 2021. Il miglioramento

• in buona parte attribuibile al comparto immobiliare che, con la consegna degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord completatasi nel corso del primo trimestre dell'esercizio, ha rilevato ricavi per canoni di locazione dei nuovi immobili per 3,3 milioni di euro e margini positivi sui servizi di personalizzazione di detti immobili per complessivi 0,8 milioni di euro. Per la parte residua il miglioramento è attribuibile al settore alberghiero che, grazie soprattutto al positivo contributo del secondo trimestre, ha registrato un recupero di margine operativo lordo di 0,5 milioni di euro rispetto al corrispondente periodo dell'esercizio precedente.

Gli ammortamenti e svalutazioni ammontano a 2,4 milioni di euro rispetto a 3,3 milioni di euro al 30 giugno 2021 che includevano svalutazioni di beni immobiliari per 1 milione di euro.

La gestione finanziaria registra un passivo di 3 milioni di euro rispetto a 2,7 milioni di euro al 30 giugno 2021. I maggiori oneri finanziari di periodo (0,8 milioni di euro originatisi principalmente a seguito dell'interruzione della capitalizzazione degli oneri finanziari conseguente il completamento degli edifici "U1" e "U3") sono stati solo parzialmente compensati da alcuni proventi derivanti dalla valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati.

Gli strumenti finanziari derivati hanno inoltre permesso di contabilizzare, direttamente nel patrimonio netto, altre componenti positive per complessivi 2,5 milioni di euro (1,3 milioni di euro al 30 giugno 2021) principalmente in ragione dell'aumento generalizzato dei tassi di interesse di mercato.

Le imposte del periodo, positive per 4,8 milioni di euro rispetto a 0,5 milioni di euro al 30 giugno 2021, includono principalmente i benefici fiscali derivanti dalla previsione di utilizzo di perdite fiscali e interessi passivi a scomputo degli imponibili realizzati nel corso del terzo trimestre dell'anno con la cessione degli immobili "U1" e "U3".

Il primo semestre 2022 si chiude dunque con un utile complessivo di pertinenza del Gruppo di 5,7 milioni di euro rispetto a una perdita di 5,1 milioni di euro al 30 giugno 2021.

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Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 30 giugno 2022 ammonta a 79,3 milioni di euro rispetto a 73,6 milioni di euro al 31 dicembre 2021. L'incremento è attribuibile all'utile complessivo del periodo.

La posizione finanziaria netta complessiva si riduce da 221,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 218,7 milioni di euro al 30 giugno 2022.

Si incrementa invece la posizione finanziaria netta a breve termine che passa da 6,4 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 189,7 milioni di euro al 30 giugno 2022. La variazione è principalmente riconducibile

1. ai finanziamenti della controllata Milanofiori Sviluppo (127,6 milioni di euro al 30 giugno 2022), oggetto di rimborso integrale all'atto della cessione degli immobili "U1" e "U3" nel mese di agosto 2022, classificati come esigibili entro l'esercizio successivo in quanto contrattualmente in scadenza nel mese di giugno 2023 e (ii) ai finanziamenti della controllata Milanofiori 2000 (complessivi 64,9 milioni di euro al 30 giugno 2022) per i quali, nelle more del perfezionamento degli accordi di rimodulazione (formalizzati nel mese di agosto 2022) e coerentemente con le previsioni degli stessi, non sono state pagate le rate in scadenza al 30 giugno 2022 comportando la classificazione dei medesimi finanziamenti come integralmente esigibili entro l'esercizio.

Nel seguito si riportano i principali elementi del conto economico comparati con quelli al 30 giugno 2021 e della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata comparata con il 31 dicembre 2020.

Conto economico consolidato riclassificato

Valori espressi in migliaia di euro

Valori espressi in migliaia di Euro

	30 giu 2022	30 giu 2021
Ricavi da cessioni immobili merce	545	787
Ricavi da affitti	6.963	3.558
Ricavi per servizi e altri ricavi	13.465	1.227
Ricavi delle vendite e altri ricavi	20.973	5.572
Costo degli immobili merce venduti	(562)	(678)
Costi per servizi	(12.269)	(2.940)
Costi del personale	(1.591)	(1.372)
Altri costi operativi	(2.879)	(1.399)
Margine Operativo Lordo	3.672	(817)
Ammortamenti e svalutazioni	(2.354)	(3.298)
Margine Operativo Netto	1.318	(4.115)
Risultato da interessenze nelle partecipate	(133)	(106)
Risultato della gestione finanziaria	(2.959)	(2.709)
Imposte	4.809	503
Utile / (Perdita) dell'esercizio	3.035	(6.427)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto	2.672	1.309
Utile / (Perdita) complessiva dell'esercizio	5.707	(5.118)
di cui di pertinenza del Gruppo	5.694	(5.132)

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Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata

Valori espressi in migliaia di Euro

	30 giu 2022	31 dic 2021
Immobili, impianti e macchinari	18.408	18.965
Investimenti immobiliari	96.893	98.448
Partecipazioni	42.563	42.633
Rimanenze	154.907	155.071
Altre attività correnti e non correnti	34.572	31.957
(Altre passività correnti e non correnti)	(49.185)	(52.014)
CAPITALE INVESTITO NETTO	298.158	295.060
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO	79.288	73.594
Capitale e riserve di terzi	151	138
PATRIMONIO NETTO	79.439	73.732
(Disponibilità liquide)	(10.000)	(6.554)
(Crediti finanziari correnti)	(1.600)	(1.600)
Debiti verso banche	163.601	11.281
Debiti da leasing finanziari	37.742	3.247
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE	189.743	6.374
Debiti verso banche	22.206	170.304
Debiti da leasing finanziari	4.115	39.177
Altre passività finanziarie	2.655	5.473
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L	28.976	214.954
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA	218.719	221.328
FONTI DI FINANZIAMENTO	298.158	295.060

Si riporta nel seguito il dettaglio della posizione finanziaria netta verso il sistema creditizio della capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa, confrontata con la stessa al 31 dicembre 2021:

Valori espressi in migliaia di euro

	30 giu 2022	31 dic 2021
(Disponibilità liquide)	(6.030)	(1.928)
Crediti finanziari correnti	(1.600)	(1.600)
Debiti verso banche	6.712	6.601
Passività da Leasing	1.006	844
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE	88	3.917
Debiti verso banche	19.888	19.619
Passività da Leasing	7.396	7.884
Altre passività finanziarie	2	52
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L	27.286	27.555
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA	27.374	31.472

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