22/03/2023 - Brioschi Sviluppo Immobiliare S.p.A.: Il CdA approva i risultati al 31 dicembre 2022 e convoca l’assemblea

L'evento di maggiore rilievo dell'esercizio in esame è stata la cessione degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord perfezionatasi all'inizio del mese di agosto. La cessione è avvenuta per un corrispettivo di 188,5 milioni di euro e ha generato un margine operativo di oltre 60 milioni di euro, riflesso nel bilancio consolidato per circa 43 milioni di euro in quanto il Gruppo ha sottoscritto una quota di minoranza del veicolo (Fondo Fleurs - fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso) che ha acquisito gli immobili medesimi.

Per quanto riguarda l'attività alberghiera la conclusione dello stato di emergenza sanitaria avvenuta il 31 marzo 2022 ha sostanzialmente permesso, nel corso dei successivi nove mesi, un ritorno a livelli di ricavi pre Covid-19.

Il settore Energia ha fronteggiato le turbolenze e volatilità che hanno caratterizzato i mercati delle materie prime, cercando di limitare l'impatto da queste indotto sui costi di approvvigionamento del gas e, potenzialmente, sulla marginalità operativa.

Da un punto di vista finanziario la cessione degli edifici "U1" e "U3" ha consentito al Gruppo di ripristinare una situazione di pieno equilibrio, generando al contempo disponibilità liquide sufficienti a supportare l'attività operativa, di investimento e finanziaria.

Con i proventi netti della vendita, pari a 185,3 milioni di euro (prezzo di cessione di 188,5 milioni di euro al netto delle garanzie sui canoni di locazione per 3,2 milioni di euro), il Gruppo ha rimborsato circa 132 milioni di euro di debiti finanziari, di cui circa 92 milioni di euro riconducibili alla costruzione dei menzionati immobili. I proventi netti della cessione sono stati inoltre parzialmente reinvestiti nel fondo che ha acquisito gli immobili per un importo di 23,6 milioni di euro.

Agli inizi di agosto 2022 sono stati, inoltre, perfezionati gli accordi di parziale rimodulazione degli impegni finanziari complessivi della controllata Milanofiori 2000 (63,8 milioni di euro al 31 dicembre 2022) al fine di renderli maggiormente coerenti con i flussi in entrata attesi. Nel corso dell'esercizio 2022 e sino alla data della presente relazione, infine, la capogruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare ha ridotto l'esposizione chirografaria di circa 15 milioni di euro, particolarmente onerosa anche a seguito dell'incremento dei tassi di interesse, ottenendo, in alcune circostanze, anche riduzioni di parte del capitale.

Da un punto di vista economico, il margine operativo lordo consolidato al 31 dicembre 2022 ammonta a 47,8 milioni di euro rispetto a un valore negativo di 2,1 milioni di euro al 31 dicembre 2021. Il miglioramento è principalmente attribuibile alle cessioni immobiliari che hanno generato nel periodo in esame un incremento dei margini di 44,1 milioni di euro (derivanti principalmente dalla cessione degli immobili "U1" e "U3" a Milanofiori Nord), ad un incremento dei ricavi per affitti di 4,4 milioni di euro, principalmente derivante dai contratti di locazione degli immobili "U1" e "U3" sino alla data di cessione, e per la parte residua alla ripresa post Covid-19 dell'attività alberghiera che ha migliorato il contributo al margine operativo lordo consolidato di circa 1,3 milioni di euro rispetto al 31 dicembre 2021. I margini derivanti dalla vendita ai conduttori degli immobili "U1" e "U3" dei relativi servizi di personalizzazione (0,8 milioni di euro) sono stati sostanzialmente compensati da un incremento di alcune voci di costi per servizi, in parte riconducibili agli effetti di incremento dei prezzi sui mercati di approvvigionamento.

Gli ammortamenti e svalutazioni aumentano di 2,1 milioni di euro, passando da 4,4 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 6,5 milioni di euro al 31 dicembre 2022, principalmente per effetto di maggiori svalutazioni dei beni immobiliari in larga parte conseguenti l'incremento dei costi di trasformazione di alcune aree di sviluppo.

Il risultato della gestione finanziaria registra un passivo di 4,5 milioni di euro rispetto a 5,1 milioni di euro al 31 dicembre 2021. I maggiori oneri finanziari (0,9 milioni di euro originatisi principalmente a seguito dell'interruzione della capitalizzazione degli oneri finanziari conseguente il completamento degli edifici "U1" e "U3" e dell'aumento dei tassi di interesse di mercato) sono stati più che compensati da alcuni proventi finanziari di competenza dell'esercizio (complessivi 1,5 milioni di euro riconducibili per 0,6 milioni di euro a riduzioni in conto capitale ottenute a seguito di rimborsi anticipati e per la parte residua principalmente alla valutazione a fair value degli strumenti finanziari derivati).

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Gli strumenti finanziari derivati e la valutazione attuariale del fondo TFR, in ragione principalmente dell'aumento generalizzato dei tassi di interesse di mercato, hanno inoltre determinato una contabilizzazione, direttamente nel patrimonio netto, di altre componenti positive per complessivi 3,7 milioni di euro (2,1 milioni di euro al 31 dicembre 2021).

Le imposte dell'esercizio ammontano a 7,6 milioni di euro rispetto a un valore positivo di 2,1 milioni di euro al 31 dicembre 2021, e sono esposte al netto dei benefici fiscali derivanti dall'utilizzo di perdite e interessi passivi.

L'esercizio in esame si chiude dunque con un utile complessivo di pertinenza del Gruppo di 32,9 milioni di euro rispetto a una perdita di 7,7 milioni di euro al 31 dicembre 2021.

Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto di pertinenza del Gruppo al 31 dicembre 2022 ammonta a 106,5 milioni di euro rispetto a 73,6 milioni di euro al 31 dicembre 2021. L'incremento è attribuibile all'utile complessivo del periodo.

La posizione finanziaria netta complessiva si riduce da 221,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021 a 71,2 milioni di euro al 31 dicembre 2022. Il miglioramento è principalmente attribuibile ai proventi incassati dalla vendita degli immobili "U1" e "U3" al netto di quanto reinvestito nel fondo che li ha acquisiti.

Anche sulla base delle valutazioni dei periti indipendenti Colliers, Yard e Kroll, il valore di mercato del patrimonio immobiliare, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 194 milioni di euro, rispetto ad un valore di 385 milioni di euro al 31 dicembre 2021. La variazione è principalmente attribuibile alle cessioni immobiliari dell'esercizio.

Il bilancio d'esercizio della Società chiude con un risultato operativo netto negativo di 3,6 milioni di euro rispetto a 2,8 milioni di euro al 31 dicembre 2021. Il peggioramento è attribuibile per 0,5 milioni all'area di sviluppo di S. Cesarea Terme, peraltro ceduta, sulla base di una perizia redatta da parte di un esperto indipendente, alla controllata Milanofiori Sviluppo e, per la parte residua, principalmente agli ammortamenti del diritto d'uso di una porzione detenuta in locazione dell'edificio "U3". La gestione delle partecipazioni registra un risultato negativo di 1 milione di euro rispetto a un valore positivo di 0,8 milioni di euro al 31 dicembre 2021. La variazione è principalmente attribuibile alle svalutazioni di alcune partecipazioni di natura immobiliare effettuate in ragione della contrazione dei valori di mercato dei beni di proprietà causata dal generale contesto macroeconomico e di settore. Le svalutazioni dei crediti finanziari (1 milione di euro rispetto a 0,1 milioni di euro al 31 dicembre 2021) sono principalmente causate dall'incremento generalizzato dei tassi di interesse di mercato.

La gestione finanziaria riduce il passivo da 1 milione di euro al 31 dicembre 2021 a 0,7 milioni di euro al 31 dicembre 2022 principalmente come conseguenza dei rimborsi di linee chirografarie che la Capogruppo ha effettuato nel corso dell'esercizio.

Le imposte sul reddito sono positive di 2,1 milioni di euro (positive di 2,4 milioni di euro al 31 dicembre 2021) principalmente per effetto della tassazione anticipata e differita e di benefici fiscali realizzati nell'ambito del consolidato.

Il risultato complessivo dell'esercizio è dunque negativo di 4,2 milioni di euro rispetto a 0,7 milioni di euro al 31 dicembre 2021.

Da un punto di vista patrimoniale, il patrimonio netto al 31 dicembre 2022 è pari a 107,4 milioni di euro rispetto a 111,5 milioni di euro al 31 dicembre 2021. La riduzione è attribuibile al risultato complessivo dell'esercizio.

La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2022 è pari a 17,3 milioni di euro rispetto a 31,5 milioni di euro al 31 dicembre 2021. L'incasso di posizioni creditorie vantate nei confronti della controllante Bastogi nonché i flussi di cassa rinvenienti dalla controllata Milanofiori Sviluppo hanno permesso di ridurre in modo significativo l'esposizione chirografaria nel corso dell'esercizio.

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Il consiglio di amministrazione ha inoltre deliberato di convocare l'assemblea degli azionisti il giorno 27 aprile 2023 in prima convocazione alle ore 11.00, presso gli uffici di Milano, piazza della Conciliazione 1 ed occorrendo, in seconda convocazione il 28 aprile 2023, stessi luogo ed ora. L'intervento dei soci avrà luogo esclusivamente tramite il rappresentante designato. Sul sito internet della società (www.brioschi.it) alla pagina "Corporate Governance - Assemblea 2023" saranno rese disponibili nei tempi previsti tutte le informazioni relative all'assemblea, comprese le modalità per il conferimento della delega al rappresentante designato. Gli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare saranno convocati per discutere e deliberare sul bilancio al 31 dicembre 2022 e sulla destinazione del risultato di esercizio nonché sulle politiche di remunerazione e sui compensi corrisposti nel 2022.

Nel seguito si riportano, per il bilancio consolidato e il bilancio d'esercizio, i principali elementi del conto economico riclassificato, della situazione patrimoniale e finanziaria riclassificata e del rendiconto finanziario, comparati con i dati al 31 dicembre 2021.

Conto economico consolidato riclassificato al 31 dicembre 2022

Valori espressi in migliaia di Euro

	31 dic 2022	31 dic 2021
Ricavi da cessioni immobili merce	133.883	1.566
Ricavi da affitti	11.708	7.285
Ricavi per servizi e altri ricavi	17.391	4.158
Ricavi delle vendite e altri ricavi	162.982	13.009
Costo degli immobili merce venduti	(90.679)	(1.479)
Costi per servizi	(16.130)	(6.328)
Costi del personale	(3.262)	(2.781)
Altri costi operativi	(5.104)	(4.566)
Margine Operativo Lordo	47.807	(2.145)
Ammortamenti e svalutazioni	(6.512)	(4.418)
Margine Operativo Netto	41.295	(6.563)
Risultato da interessenze nelle partecipate	(3)	(256)
Risultato della gestione finanziaria	(4.496)	(5.064)
Imposte	(7.631)	2.097
Utile / (Perdita) dell'esercizio	29.165	(9.786)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto	3.732	2.066
Utile / (Perdita) complessiva dell'esercizio	32.897	(7.720)
di cui di pertinenza del Gruppo	32.880	(7.719)

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Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata al 31 dicembre 2022

Valori espressi in migliaia di Euro

	31 dic 2022	31 dic 2021
Immobili, impianti e macchinari	17.792	18.965
Investimenti immobiliari	99.389	98.448
Partecipazioni	53.143	42.633
Rimanenze	40.379	155.071
Altre attività correnti e non correnti	24.617	31.957
(Altre passività correnti e non correnti)	(57.527)	(52.014)
CAPITALE INVESTITO NETTO	177.793	295.060
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO	106.474	73.594
Capitale e riserve di terzi	155	138
PATRIMONIO NETTO	106.629	73.732
(Disponibilità liquide)	(14.960)	(6.554)
(Crediti finanziari correnti)	(1.600)	(1.600)
Debiti verso banche	6.782	11.281
Debiti da leasing finanziari	3.041	3.247
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE	(6.737)	6.374
Debiti verso banche	35.155	170.304
Debiti da leasing finanziari	42.011	39.177
Altre passività finanziarie	735	5.473
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A M / L	77.901	214.954
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA	71.164	221.328
FONTI DI FINANZIAMENTO	177.793	295.060

Rendiconto finanziario consolidato al 31 dicembre 2022

RENDICONTO FINANZIARIO	31 dic. 2022	31 dic. 2021
Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività operativa	173.902	(44.630)
Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di investimento	(23.579)	2.041
Flusso monetario netto generato (assorbito) dall'attività di finanziamento	(141.917)	45.798
Flusso di cassa complessivo generato (assorbito) nell'esercizio	8.406	3.209

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