03/04/2019 - Aedes SIIQ S.p.A.: Il Consiglio di Amministrazione di  ha approvato: il progetto di bilancio d’esercizio, il bilancio consolidato e il conto economico consolidato pro-forma al 31 dicembre 2018

Comunicato Stampa Press Release

IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI AEDES SIIQ HA APPROVATO:

IL PROGETTO DI BILANCIO D'ESERCIZIO, IL BILANCIO CONSOLIDATO

E IL CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO PRO-FORMA1AL 31 DICEMBRE 2018

−TUTTI GLI INDICATORI ECONOMICI PROFORMA SONO POSITIVI: RICAVI, EBITDA E INDEBITAMENTO FINANZIARIO IN MIGLIORAMENTO RISPETTO AL 2017

•Ricavi totali: € 20,4 mln (€ 19,2 mln) 2 +6%

•EBITDA: € 2,0 mln (€ 1,1 mln)

•Utile di Gruppo: € 9,0 mln (€ 15,4 mln) per minori rivalutazioni a fair value e maggiori oneri finanziari dovuti all'incremento dell'indebitamento finanziario nel primo semestre 2018

•Indebitamento Finanziario Netto: € 203,7 mln LTV 46%3 (€ 214,8 mln, LTV 49%)

•GAV Totale € 573 mln e GAV Consolidato € 451,8 mln 4

Milano 3 aprile 2019 - Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A. (MTA: AED), riunitosi in data odierna, presieduto da Carlo A. Puri Negri, ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio il Bilancio Consolidato e il Conto Economico Consolidato Pro-forma al 31 dicembre 2018.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO PRO-FORMA AL 31 DICEMBRE 2018

I ricavi complessivi al 31 dicembre 2018 ammontano a € 20,4 milioni, in crescita dell'6% rispetto ai dati dell'esercizio precedente. Il peso dei Ricavi da affitti si riduce al 77% dei ricavi complessivi consolidati rispetto al 91% del precedente esercizio, a seguito della vendita di un immobile situato a Milano.

I ricavi lordi da affitto si attestano a € 15,7 milioni rispetto a € 17,4 milioni al 31 dicembre 2017. Il decremento di €1,7 milioni è dovuto a minori canoni di locazione su alcuni immobili oggetto di riqualificazione, quindi sfitti nel corso del 2018, (€ 0,6 milioni), a minori affitti su un immobile ceduto nel corso del 2018 (€ 1 milione) e a minori affitti sull'immobile di Via Veneziani (€ 0,4 milioni), solo in parte compensati da maggiori ricavi relativi al Serravalle Retail Park (acquisito nel maggio 2017).

1A seguito delle operazioni di Scissione e quotazione di Aedes SIIQ avvenute in data 28 dicembre, per dare una migliore e più chiara rappresentazione della realtà gestionale, i dati del conto economico 2018 e 2017 sono stati proformati per riportare le performace del complesso aziendale SIIQ.

2I dati economici e patrimoniali in parentesi si riferiscono al 31 dicembre 2017 proforma

3LTV calcolato come rapporto tra debito lordo e GAV Consolidato

4Il NNNAV di gruppo e per azioni, e gli indicatori di performance Epra saranno pubblicati in un prossimo comunicato stampa

Il margine da vendita immobili pari a € 2,7 milioni, include proventi per vendite di investimenti immobiliari per € 2,3 milioni (€ 0,8 milioni nel 2017), e di rimanenze immobiliari pari a € 0,4 milioni (nullo nel 2017).

I costi diretti esterni si attestano a € 7,0 milioni al 31 dicembre 2018, rispetto ai € 6,3 milioni al 31 dicembre 2017, con un incremento di € 0,7 milioni, principalmente ascrivibile a maggiori imposte su immobili come conseguenza della crescita del patrimonio immobiliare avvenuta dopo il primo trimestre del 2017 (acquisto del Serravalle Retail Park nel mese di maggio 2017 e acquisto di due torri con destinazione uffici in Milano Viale Richard nel mese di dicembre 2017), oltre alle perdite per sfitti e costi non riaddebitabili riconducibili agli immobili in attesa della conclusione delle attività di refurbishment.

Il Net Operating Income pari a € 13,4 milioni risulta in miglioramento di € 0,5 milioni rispetto a € 12,9 milioni al 31 dicembre 2017.

Il costo del personale diretto al 31 dicembre 2018 è aumentato rispetto al 31 dicembre 2017, come conseguenza del potenziamento della struttura organizzativa a seguito dell'ampliamento del portafoglio a reddito e della pipeline per la realizzazione di immobili a reddito. La voce costi interni diretti capitalizzati al 31 dicembre 2018 è principalmente relativa alla capitalizzazione dei costi di gestione relativi alla progettazione e costruzione della Fase C di Serravalle Retail Park non presente nell'esercizio precedente.

Le spese generali si attestano a €10,1 milioni rispetto ai €10,9 milioni del 31 dicembre 2017, in riduzione di €0,8 milioni. La riduzione del costo del personale di sede e dei costi generali è principalmente riconducibile a minori compensi variabili , oltre a € 0,3 milioni di proventi netti generati dal rilascio degli effetti contabili della normalizzazione dell'affitto della precedente sede sociale. L'incremento delle consulenze a struttura è imputabile quanto a € 0,9 milioni ai costi dell'operazione di quotazione.

L'EBITDA, a seguito delle voci sopra elencate, risulta positivo per circa € 2 milioni ed in crescita di circa €0,9 milioni rispetto al 31 dicembre 2017.

Nel corso del 2018 gli investimenti immobiliari hanno registrato adeguamenti al fair value positivi per €12,2 milioni, rispetto a € 20,9 milioni positivi dell'esercizio precedente.

Gli adeguamenti al fair value dell'esercizio 2018 sono principalmente dovuti alla rivalutazione di alcuni immobili commerciali a seguito della sottoscrizione di nuovi contratti di affitto d'azienda e locazione, dell'area di sviluppo localizzata nel comune di Caselle, degli edifici direzionali di Milano, ubicati in Via Richard e di alcune aree destinate a sviluppo in precedenza classificate tra le rimanenze.

La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari al 31 dicembre 2018 è pari a € 1,7 milioni (sostanzialmente nulla nel 2017).

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La voce Proventi/(Oneri) da società collegate al 31 dicembre 2018 presenta un saldo positivo di €3,5 milioni (€ 0,6 milioni di saldo positivo al 31 dicembre 2017) principalmente riconducibile all'adeguamento a maggiori valori di mercato degli asset detenuti dalle stesse partecipazioni, coerentemente con le policy adottate dal Gruppo.

L'EBIT è positivo per € 16 milioni, rispetto a € 21,2 milioni del 2017; tale variazione è legata essenzialmente a minori adeguamenti al fair value effettuate nel 2018.

Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari e inclusi gli effetti di adeguamento al fair value di strumenti derivati di copertura del rischio tasso di interesse, sono pari a € 7,5 milioni di oneri (€ 5,3 milioni del 2017) in conseguenza del maggior indebitamento finanziario medio, nonostante la riduzione di fine anno. La voce è principalmente composta da:

−proventi finanziari: € +0,5 milioni, (€ +0,8 milioni nel 2017);

−oneri finanziari: € -8 milioni (€ -6,2 milioni nel 2017); l'incremento è conseguenza dell'aumento del debito cartolare (bond emessi a ad Aprile e Dicembre 2017);

−adeguamento al fair value di strumenti derivati: sostanzialmente nullo (€ +0,1 milioni nel 2017).

Il risultato netto di competenza del Gruppo del 2018 evidenzia un utile di € 9,0 milioni rispetto a € 15,4 milioni, tale riduzione rispetto all'esercizio precedente è imputabile, come già menzionato, essenzialmente a minori adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari.

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2018

Il Capitale investito è pari a € 502,9 milioni ed è finanziato:

−dal patrimonio netto per € 298,3 milioni (59%),

−dall'indebitamento finanziario netto per € 203,8 milioni (41%)

−e da altre passività nette non correnti per € 0,9 milioni

Il capitale investito risulta composto da:

Capitale Fisso pari a €508,3 milioni ed è principalmente composto da:

−investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 445 milioni;

−capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per € 63,3 milioni. Capitale circolante netto è negativo per €5,4 milioni, ed è composto da:

−rimanenze per €8,6 milioni;

−crediti commerciali e altri crediti per € 9 milioni;

−debiti commerciali e altri debiti per € 23 milioni, in tale voce è incluso il conguaglio di € 2,3 milioni dovuto a Restart SIIQ S.p.A. ad esito del perfezionamento della scissione.

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Il patrimonio netto consolidato, interamente di competenza del Gruppo, è pari a € 298,3 milioni e deriva quanto a € 0,2 milioni dal patrimonio di Aedes SIIQ S.p.A. antecedente l'operazione di scissione (escluso il risultato), quanto a € 298,5 milioni dal perfezionamento dell'operazione di scissione e dal conseguente trasferimento delle partecipazioni incluse nell'area di consolidamento, quanto a € 0,3 milioni dalla perdita dell'esercizio e per € 0,1 milioni a perdite attuariali.

L'indebitamento finanziario netto del Gruppo al 31 dicembre 2018, pari a € 203,7milioni è data da una differenza tra debiti lordi per € 207,3 milioni e depositi bancari pari a € 3,6 milioni.

L'indebitamento lordo al 31 dicembre 2018 presenta una durata media di 1,98 anni composto da debito a tasso variabile per il 46,8%.

Alla data di approvazione del progetto di bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato non si segnalano eventi rilevanti con riguardo all'applicabilità dei covenant contrattuali che comportino limiti all'utilizzo delle risorse finanziarie, nell'ambito dell'esposizione esistente.

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PORTAFOGLIO DI GRUPPO

Al 31 dicembre 2018 il GAV (Gross Asset Value) consolidato pari a € 451,8milioni, il GAV totale - inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari - è pari a € 573 milioni.

PORTAFOGLIO "A REDDITO" - RENTED ASSETS

Al 31 dicembre 2018 il valore consolidato degli immobili a reddito è pari a € 305,3 milioni e rappresenta il 67,6% del portafoglio consolidato. La composizione per destinazione d'uso, sul portafoglio consolidato Rented, evidenzia 50,0% di immobili Retail 46,3% di immobili Office e 3,7% di immobili c.d. Other Uses.

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PORTAFOGLIO "A REDDITO" - DEVELOPMENT FOR RENT

Il valore consolidato del portafoglio a reddito denominato Development for Rent, pari a € 137,6 milioni al 31 dicembre 2018, è costituito da aree di sviluppo, a prevalente destinazione commerciale, delle quali si prevede lo sviluppo a breve medio termine e la successiva messa a reddito.

PORTAFOGLIO "DA VENDERE" - ASSET TO BE SOLD

Il valore consolidato del portafoglio da vendere, di cui si prevede la vendita durante il periodo di Piano, è pari a € 8,9 milioni.

AREA SERVIZI

Il Gruppo Aedes ha deciso di concentrarsi in attività finalizzate solo agli investimenti del Gruppo attraverso la Praga RES (nata dalla fusione di Praga Service Real Estate in Praga Construction) operativa nell'organizzazione e sviluppo di master plan, nel project e construction management, nella redazione e verifica di PEC e Convenzioni, nel coordinamento e sviluppo dei permessi di costruire, nella gestione delle autorizzazioni commerciali e verifica ambientale, nella direzione tecnica/tenant coordinator, e nel facility management, prevalentemente infragruppo.

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DATI ECONOMICO FINANZIARI AL 31 DICEMBRE 2018 DELLA CAPOGRUPPO AEDES SIIQ SPA

La Capogruppo, Aedes SIIQ S.p.A., ha chiuso l'esercizio 2018 con una perdita di €0,3 milioni, rispetto a €0,2 milioni al 31 dicembre 2017.

Il Patrimonio netto della Società si attesta a € 267,5 milioni, a fronte di un valore negativo di € 0,1 milioni al termine del 2017. La variazione è quasi integralmente ascrivibile alla scissione parziale proporzionale divenuta efficace in data 28 dicembre 2018 in conseguenza dell'avvenuta quotazione della Capogruppo Aedes SIIQ S.p.A..

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PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DURANTE L'ESERCIZIO 2018 SUL COMPENDIO SIIQ ANTE SCISSIONE

28 febbraio 2018 - Aedes SIIQ, facendo seguito all'accordo quadro stipulato nel mese di dicembre 2017, ha perfezionato il contratto di locazione dell'intera Torre ubicata a Milano in Viale Richard 3, con WPP Marketing Communications (Italy) Srl, società del Gruppo WPP primario gruppo multinazionale della comunicazione la cui capogruppo WPP PLC è quotata al NYSE. La locazione avrà una durata di 9 anni rinnovabili di ulteriori 6 anni, con un canone di € 1,8 milioni all'anno.

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